当土拍遇上调控 广州8月5宗地块拍卖全分析

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来源:南方网 编辑日期:2018-07-19

7月12日,广州挂牌5宗纯宅地,其中增城4宗、花都1宗,总起拍价为62.38亿元,总占地19.38万平方米,总建面达47.47万平方米。其中,7月5日流拍的花都湖地块对出让条件进行修改后再次挂出。地块采用“限地价+竞自持+摇号”的拍卖方式,其中增城4宗地块还要求竞得人须采用装配式建筑的建造方式。5宗地块均将于8月13日15时进行网上限时竞拍。

  7月17日,国家统计局发布了2018年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。广州方面,6月广州新房环比涨幅1.9%,同比涨幅1.5%,广州也成为北上广深中涨幅最高的城市,在70城数据中也连续两月领涨北上深。广州楼市调控的压力依然存在!

  有统计显示,今年全国各地出台有关房地产市场调控政策已接近200次。就在7月上旬,有超过20个地区发布了房地产调控措施与执法通知,调控措施更加细化,且更加深入。7月16日华尔街见闻报道,北京土地储备整理中心消息人士称,下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。如果消息属实,这也意味着去杠杆已经蔓延至土拍市场,必然会对房企、房价产生较大的影响。

  北京等一线城市往往是调控的先锋,广州会不会也对土地市场上竞拍主体的资金来源进行穿透式监管?在8月13日的广州宅地拍卖会上,或者就可以一窥端倪。

  附本轮挂地的前瞻性分析:

  花都区

  凤凰路地块二

  ★地块基本情况分析

  该地块第四次挂牌,对比之前其出让条件再次简化,将无需再打包商服用地出让。

  其实际可建设面积为5.82万㎡,起拍价26亿,折合楼面价15914元/㎡。

  该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,到达最高限价时楼面价为17858元/m?。

  本次出让增加了政府回购条件,即政府以3500元/㎡的价格回购其1.2万㎡单位。

  假如扣除回购部分,加上建造成本,其实际起拍楼面价约为17200元/㎡,介乎于近两次出让价之间;

  广州中原研究发展部认为,对于拿地房企而言,由于减少了商服部分的建设与运营成本,开发难度将大幅降低。

  ★周边楼价分析

  地块周边主要以二手住宅项目为主,一手项目相对紧缺。

  优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡,一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。

  地块距离9号线清㘵站约1.2公里,临近花都湖公园居住环境优,且鉴于目前周边一手价格已逼近3万/㎡关口;

  因此,广州中原研究发展部认为假如地块溢价在合理范围内,未来打造品质小区的条件比较充足。

  增城区

  荔城街新联村2宗地块

  ★地块基本情况分析

  本次出让的2宗地块位于6月出让的A18064地块南侧。

  《2018年供地蓝皮书》中以一宗地形式公布,但实际挂牌分为各2.7万㎡的用地,起拍楼面价在12407元/㎡左右。

  两宗地块所在的新联村自然环境优越,西侧被大片果林、山体所包围;

  并靠近百花山庄度假村以及迳吓高尔夫球场。因此,日后居住环境将成为未来项目最大的卖点之一。

  另一方面,已出让的A18064地块未来将由中铁建诺德、保利合作开发。

  此外地块周边已有雅居乐、碧桂园等优质房企项目,广州中原研究发展部认为其具备发展连片品质生活区、生态型居住板块的潜力。

  ★周边楼价分析

  现时,地块周边在售一手项目仅有中建荔苑,价格为2.5-2.6万元/㎡,与目前起拍楼面价折算产品售价相持平;

  地块周边二手项目众多,优质项目价格在2万元/㎡上下。

  增城区

  中新镇三迳村2宗地块

  ★地块基本情况分析

  本次出让的三迳村2宗地块属于旧改用地,主要组成部分为原永飞纺织公司地块;

  曾于去年10月公布在《增城区2017年第一批城市更新项目》批前公示中。

  两块宅地中面积相对较小,位于西侧的为A18029地块,楼面价为11026元/㎡;

  面积稍大的A18027地块位于东侧,临近主干道S118,整体位于恒大山水郡北侧,楼面价为11030元/㎡,中新镇近年无宅地出让记录。

  两宗用地距离地铁站(在建)以及中新镇中心约7.5公里,生活配套条件相对匮乏,未来比较依赖小区自建配套,此外公共交通通达性为其明显短板。

  另一方面,地块距离高速公路入口约1.5公里,可通过广河高速接驳华快通往珠江新城等重要商服区,通勤时间约1小时。

  广州中原研究发展部认为未来项目对于自驾车、愿意以时间换空间的买家而言具备一定吸引力。

  ★周边楼价分析

  目前与地块相邻的恒大山水郡价格为2.1-2.3万元/㎡;

  位于中新镇中心的一手项目价格2.6-2.7万元/㎡,二手项目为2-2.1万元/㎡。

  广州中原研究发展部认为,随着未来居住人口增加,地块项目可考虑连同周边大盘开通来往中新地铁站的穿梭巴士;

  预计可在10-15分钟内到达地铁站,可弥补其公共交通短板。

(责任编辑:咩君)

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